Asuntokauppa, virheilmoitus ja kunnianvastainen menettely (KKO 2007:91)
Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2007:91 tarkastellaan tapausta, jossa asunto-osakkeiden myyjä väitettiin toimineen kunnianvastaisesti ja arvottomasti kaupanteon yhteydessä. Tapauksessa oli kyse siitä, saivatko ostajat vedota kaupan kohteen virheeseen asuntokauppalain (AsKL) 6 luvun 14 § 2:n momentissa säädetyn kahden vuoden määräajan umpeutumisesta huolimatta.
Taustaa ja alempien oikeusasteiden käsittely
Ostajat A ja B ostivat myyjiltä C ja D asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat 1980-luvulla rakennettuun rivitalohuoneistoon. Ennen kauppaa suoritettiin kosteustekninen tarkastus, jossa havaittiin kosteuden poikkeamia kylpyhuoneen rakenteissa. Myyjät vakuuttivat ostajille remontin olevan rakennusteknisesti oikein toteutettu, ja ostajat luottivat näihin tietoihin.
Kaupan jälkeen ostajat havaitsivat, että kylpyhuoneen vedeneristys oli puutteellinen. Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat, että myyjät olivat antaneet ostajille virheellistä tietoa kosteiden tilojen kunnosta. Myyjien katsottiin toimineen kunnianvastaisesti ja arvottomasti, joten kahden vuoden reklamaatioaikaa ei sovellettu. Myyjät valittivat asiasta Korkeimpaan oikeuteen.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
KKO vahvisti alempien oikeusasteiden näkemyksen siitä, että myyjät olivat menetelleet asuntokauppalain 6 luvun 14 § 3:n momentin mukaisesti kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Tämä mahdollisti ostajien vedota virheeseen kahden vuoden määräajan jälkeen.
Sovellettavat Lainkohdat: Asuntokauppalain 6 luvun 14 § 2 momentti säätää, että ostajan on ilmoitettava virheestä kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Pykälän 3 momentti kuitenkin sallii poikkeuksen, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Kunnianvastainen ja Arvoton Menettely: KKO katsoi, että myyjien antamat väärät tiedot vedeneristyksen kunnosta olivat merkityksellisiä kaupan syntymisen kannalta. C oli saanut ostajat vakuuttuneiksi remontin asianmukaisuudesta, vaikka hänellä ei ollut varmuutta vedeneristyksen laadusta. Tämä harhaanjohtava toiminta täytti kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn tunnusmerkit.
Asetettu Reklamaatiovelvollisuus: Reklamaatioaikaa koskevat säännökset, kuten AsKL 6 luvun 14 §, ovat tarkoitettu kaupan osapuolten välisten oikeuksien selventämiseksi. Kunnianvastainen toiminta kuitenkin poikkeaa selvästi normaalista kaupankäynnistä, ja KKO mukaan tällaisissa tilanteissa ei ole perusteltua suojata myyjää virhevastuulta pelkästään ajan kulumisen (kaksi vuotta) perusteella.
Johtopäätös ja ennakkopäätöksen merkitys
Tämä tapaus vahvistaa ostajan oikeutta vedota Asuntokauppalain poikkeussääntöön, kun myyjä toimii moitittavalla tavalla. Kaupan osapuolilla on velvollisuus antaa toisilleen totuudenmukaista ja olennaista tietoa kaupan kohteen kunnosta, erityisesti silloin, kun kyseessä on ostajan kannalta ratkaiseva tieto. KKO 2007:91 -päätös on merkittävä ennakkopäätös asuntokauppaan liittyvissä riidoissa ja korostaa myyjän velvollisuutta toimia vilpittömästi kaupanteon yhteydessä.
Linkki ratkaisutekstiin: https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2007/20070091