Kiinteistökauppa ja kuntotarkastuksen rajoitusehdon vaikutus (KKO 2009:31)
Korkeimman oikeuden päätös KKO 2009:31 käsittelee rajoitusehdon vaikutusta myyjän vastuuseen kiinteistökaupassa, jossa kiinteistön ostaja vaati hinnanalennusta, koska kiinteistön yläpohjassa havaittiin merkittävä kosteusvaurio. Tapaus korostaa kuntotarkastuksen merkitystä sekä myyjän tiedonantovelvollisuutta tilanteessa, jossa kiinteistön piilevät virheet tulevat esiin kaupanteon jälkeen.
Tapauksen taustat ja kiinteistökaupan oikeudelliset kysymykset
Kiinteistön ostaja oli ennen kaupantekoa saanut kuntotarkastusraportin, jossa todettiin katteen vaurioitumisriskejä, mutta ei mainittu yläpohjan kosteusvaurioista. Kauppakirjassa oli rajoitusehto, joka rajoitti myyjän vastuuta vain raportissa yksilöityihin vikoihin. Kaupan jälkeen ostaja havaitsi kosteusvaurion ja vaati hinnanalennusta.
Keskeisiä kysymyksiä olivat:
Vastuunrajoitusehdon pätevyys: Oliko myyjä vastuussa yläpohjan vaurioista, vaikka ne eivät olleet ilmenneet kuntotarkastusraportissa?
Ostajan tarkastusvelvollisuus: Pitäisikö ostajan huomata vaurio kuntotarkastuksesta huolimatta?
Korkeimman oikeuden perustelut ja ratkaisu
Rajoitusehdon tulkinta: KKO totesi, että vastuunrajoitusehto voi rajata myyjän vastuuta vain yksilöidysti mainituista vioista. Koska yläpohjan kosteusvauriota ei mainittu kuntotarkastuksessa, rajoitusehto ei ulottunut siihen.
Ostajan tarkastusvelvollisuus: Ostaja oli täyttänyt selonottovelvollisuutensa kuntotarkastuksella, eikä häneltä voitu odottaa lisätutkimuksia. Kuntotarkastusraportin perusteella ei ollut syytä epäillä vaurioita, joten ostajalla ei ollut erityistä syytä tarkastaa rakenteita syvemmin.
Hinnanalennuksen määrääminen: KKO määräsi myyjän maksamaan ostajalle hinnanalennusta, joka perustui arvioituihin korjauskustannuksiin. Kuitenkin otettiin huomioon korjausten aikana tapahtunut arvonnousu, ja hinnanalennusta vähennettiin.
Ennakkopäätöksen vaikutukset
Tämä ennakkopäätös korostaa ostajan oikeutta luottaa myyjän antamiin tietoihin ja kuntotarkastuksen tuloksiin ilman ylimääräisiä tarkastuksia. Kiinteistökaupan rajoitusehdot on sovittava tarkasti ja yksilöidysti, jotta ne ovat päteviä, eivätkä piilevät virheet jää täysin ostajan vastuulle.
Linkki ratkaisutekstiin: https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090031