Kiinteistön kaupan purkaminen laatuvirheen perusteella (KKO 2015:58)
Kiinteistön kaupan purkaminen laatuvirheen vuoksi on yksi merkittävimmistä oikeudellisista kysymyksistä kiinteistökaupoissa Suomessa. Korkeimman oikeuden tapaus KKO 2015:58 tarjoaa tärkeää ennakkopäätöstä ja tulkinta-apua siihen, milloin kiinteistön kauppa voidaan purkaa olennaisen laatuvirheen perusteella. Tässä artikkelissa tarkastellaan, mitä olennaisen virheen määritelmä tarkoittaa kiinteistökaupassa, ja miten Korkein oikeus on asettanut rajan purkukelpoiselle virheelle. Artikkeli keskittyy erityisesti maakaaren säännöksiin ja ennakkotapauksen merkitykseen kiinteistön ostajan suojaamisessa.
Kiinteistökaupan purku: Maakaaren säännökset ja keskeiset perusteet
Maakaaren soveltaminen kiinteistökaupassa
Kiinteistökauppaa Suomessa säätelee maakaari (540/1995), jonka 2 luvun 17 § antaa ostajalle oikeuden kaupan purkuun, jos kiinteistössä ilmenee merkittävä laatuvirhe. Virheen on oltava olennainen, mikä tarkoittaa sitä, että se vaikuttaa kiinteistön arvoon tai käyttöön tavalla, jota ostajalla ei ole ollut syytä odottaa kaupantekohetkellä. Kiinteistön laatuvirhe voi liittyä esimerkiksi rakenteellisiin puutteisiin, home- tai kosteusvaurioihin tai muihin olosuhteisiin, jotka estävät kiinteistön asianmukaisen käytön.
KKO 2015:58 -tapauksen taustat
Tapahtumat ennen oikeudenkäyntiä
KKO 2015:58 -tapaus sai alkunsa siitä, että ostajat huomasivat merkittäviä rakenteellisia vikoja kiinteistössä kaupanteon jälkeen. Myyjä oli ennen kaupantekoa antanut ostajalle tiettyjä tietoja kiinteistön kunnosta, mutta myöhemmin ilmenneiden laajojen kosteus- ja rakennevaurioiden vuoksi ostajat katsoivat, ettei kiinteistö vastannut heidän perusteltua odotustaan. Ostajat vaativat kiinteistökaupan purkua ja hinnanalennusta perusteena olennaisen laatuvirheen aiheuttama haitta kiinteistön käytölle ja arvolle.
Korkeimman oikeuden ratkaisu: Virheen olennainen merkitys
Olennaisen virheen määrittely KKO 2015:58 -tapauksessa
Korkein oikeus totesi, että laatuvirheen olennaisuus määritellään ensisijaisesti sen mukaan, millaisia odotuksia ostajalla on voinut perustellusti olla kiinteistön kunnosta kaupantekohetkellä. Korkein oikeus arvioi ostajan odotuksia myyjän antamien tietojen perusteella sekä sitä, olisiko ostajan pitänyt havaita virheet ennen kaupantekoa.
Ratkaisussaan Korkein oikeus päätyi siihen, että laatuvirhe oli niin merkittävä, että se oikeutti kaupan purkuun. Päätöksessä painotettiin, että ostajalla on oikeus odottaa kiinteistön soveltuvan normaaliin käyttöönsä ilman kohtuuttomia korjauskustannuksia. Tässä tapauksessa havaitut vauriot vaikuttivat kiinteistön asuttavuuteen ja käyttöön olennaisesti, eikä ostajan voitu olettaa hyväksyneen tällaisia puutteita kaupantekohetkellä.
Kiinteistökaupan purkaminen:
Virheen olennaisuuden merkitys kaupan purkamiseen
Maakaaren 2 luvun 17 §:ss ä säädetään, että ostaja voi vaatia kaupan purkua vain, jos virhe on olennainen. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että pienemmät viat, jotka eivät vaikuta merkittävästi kiinteistön arvoon tai käyttöön, eivät yleensä oikeuta purkuun, vaan korkeintaan hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. KKO 2015:58 -tapauksen perusteella voidaan todeta, että ostajalla on vahva suoja olennaisten virheiden varalta, mikäli nämä virheet tekevät kiinteistön käytöstä epäasianmukaista tai vaativat mittavia korjauksia.
Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen merkitys
KKO 2015:58 on tärkeä ennakkopäätös, joka antaa suuntaviivoja kiinteistökauppojen osapuolille ja alemmille oikeusasteille siitä, milloin laatuvirhe katsotaan olennaiseksi.
Ratkaisun kohta 29: “Korkein oikeus katsoo, että alapohjan ja pesutilojen kosteusvauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Hovioikeuden arvioimaa määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös näihin suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät Korkein oikeus katsoo, että kaupan kohteenvirhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle A:n vaatimuksesta.”
Kiinteistökaupan purku voi olla perusteltua, mikäli virhe on olennainen:
kauppakirjan ja saatujen tietojen perusteella, Ostajan ei ole voinut varautua merkittäviin korjauskustannuksiin ja -toimenpiteisiin;
korjauskustannusarvio oli noin 29 % kauppahinnasta;
korjauskustannusarvion lopullisen määrän arviointi oli hankalaa;
korjaustoimenpiteet sisälsivät riskejä;
laaja-alainen virhe rakenteessa, alapohja, joka vaikeuttaa kiinteistön asianmukaista käyttöä, omiaan altistamaan terveysvaikutuksille.
“riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta” on perusteltua palauttaa Myyjälle.
Aikaisempaan oikeuskäytäntöön peilaten, olennaisen virheen kynnyksenä pidettiin korjauskustannuksia, jotka olivat noin 40 % kauppahinnasta. KKO 2015:58 ratkaisun voidaan katsoa “hieman lieventäneen” aikaisempaa oikeuskäytäntöä siitä, miten olennainen virhe määritetään (korjauskustannukset / kauppahinta) oikeuttaa kaupan purkamiseen.
Huomionarvoista on myös, että vaikka purkukynnys ylittyi, KKO katsoi, että vanhan asuintalon (vuonna 1955 rakennettu) Ostajan on tullut varautua pesutilojen vaurioihin ja niiden korjaamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Ratkaisun kohta 27: “Pesutilojen vaurioiden osalta Korkein oikeus katsoo, ettei asiassa ole ilmennyt puutteellisen vesieristyksen aiheuttaneen vaurioita laajemmin eri puolille taloa. Tältä osin korjaustöiden voidaan otaksua rajoittuvan lähinnä pesutiloihin liittyviin rakenteisiin, joskin virheen korjaamatta jättäminen johtaisi todennäköisesti normaalissa asuinkäytössä siihen, että vauriot leviäisivät vähitellen laajemmalle. Virheen ja sen korjaustöiden ei myöskään voida otaksua kohtuuttomasti haittaavan asuinrakennuksen normaalia käyttöä. Tältä osin korjauskustannusten voidaan esitettyjen selvitysten perusteella arvioida olevan suuruusluokaltaan sellaisia, joita A vanhan asuintalon ostajana on voinut ennakoida jossakin vaiheessa joutuvansa maksamaan”.
Muuta huomioitavaa:
Tapaus on poikkeuksellinen, koska yleensä Ostaja / Kantaja vaatii ensisijaisena vaatimuksena kaupan purkamista ja toissisijasesti hinnanalennusta. Tässä tapauksessa Kantajan asiamies oli esittänyt ainoastaan kaupan purkamista koskevan vaatimuksen sekä Käräjäoikeudessa ja Hovioikeudessa, joka vaatimus ei menestynyt hovioikeudessa.
KKO teki käsittelyratkaisun, jonka mukaan Kantajalla ei ollut oikeutta esittää uutena vaatimuksena “hinnanalennusta” Korkeimmassa oikeudessa (Prekluusio). Kanteen muuttamista ja prekluusiosta kiinteistökaupassa tarkemmmin: https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2017/20170010 ja https://www.aasolve.fi/ajankohtaista-/uuteen-seikkaan-vetoaminen-oikeudenkynniss-ja-prekluusio-kiinteistkauppa
Korkein oikeus päätyi kuitenkin eri ratkaisuun olennaisen virheen määrittelyn osalta kuin Hovioikeus: Hovioikeuden ratkaisun kohteessa voidaan katsoa olevan olennainen virhe, kun virheen korjauskustannukset ovat vähintään 40 prosenttia kauppahinnasta. A oli ostanut kiinteistön B:ltä 68 000 euron kauppahinnasta. Tarpeellisiksi katsotut korjauskustannukset olisivat siten noin 29 prosenttia kauppahinnasta, joten virheet olisivat korjattavissa kohtuullisin kustannuksin. Virheiden korjaamisen vaatimaksi ajaksi hovioikeus arvioi todistajien kertomusten perusteella kahdesta viikosta kahteen kuukauteen. Hovioikeus katsoi, että virheet olisivat siten myös korjattavissa kohtuullisessa ajassa. Näin ollen asiaa kokonaisuutena arvioiden kaupan kohteessa ei ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitettua olennaista virhettä eikä kaupan purkamiselle ollut edellytyksiä.