Myyjän ja ostajan velvollisuudet kiinteistökaupassa ympäristövahingon tapahtuessa (VaaHO 2022:4)
Vaasan hovioikeuden päätös VaaHO:2022:4 käsittelee kiinteistökaupan virhevastuuta ja siihen liittyviä velvollisuuksia ympäristövahingon sattuessa. Tämä ennakkotapaus tuo esille sekä myyjän että ostajan selonotto- ja tarkastusvelvollisuuden laajuuden erityisesti silloin, kun kiinteistökaupassa on potentiaalinen ympäristöriski, kuten maaperän pilaantuminen vanhojen öljysäiliöiden takia.
Tapauksen taustat
Ostaja hankki vanhan teollisuuskiinteistön tarkoituksenaan purkaa sen rakenteet ja kehittää aluetta edelleen. Myyjä oli kauppakirjassa antanut vakuutuksen, jonka mukaan kiinteistöllä ei ollut pilaantuneita aineita, jätteitä tai ympäristölle haitallisia materiaaleja. Myöhemmin kiinteistöllä havaittiin vanha, maahan upotettu öljysäiliö, joka sisälsi öljyä. Säiliön vuoto aiheutti merkittävän maaperän saastumisen.
Keskeiset kysymykset kiinteistökaupan vastuuasioissa
Päätöksessä korostettiin seuraavia kysymyksiä:
Myyjän selonottovelvollisuus ympäristöriskistä: Hovioikeus totesi, että myyjän vastuulla on selvittää kaikki olennaiset tiedot, jotka voivat vaikuttaa kiinteistön käyttöön ja ympäristöturvallisuuteen. Koska myyjä oli omistanut kiinteistön pitkään ja tiesi kiinteistön historiallisesta käytöstä, hovioikeus katsoi, että hänen olisi tullut varmistaa vanhan öljysäiliön tila ennen kauppaa.
Ostajan tarkastusvelvollisuus: Yleensä ostajalla on tarkastusvelvollisuus kiinteistön kunnosta, mutta hovioikeus katsoi, että ostajalla oli oikeus luottaa myyjän vakuutuksiin. Myyjän antama maaperän puhtautta koskeva vakuutus vaikutti merkittävästi siihen, että ostajan tarkastusvelvollisuutta ei laajennettu öljysäiliön kunnon selvittämiseen.
Reklamaatioaika kiinteistökaupassa: Ostaja havaitsi maaperän pilaantumisen vasta öljysäiliön vuodon jälkeen, minkä vuoksi hovioikeus katsoi reklamaation olevan tehty ajoissa. Tapaus osoittaa, että reklamaatioaika alkaa kulua vasta, kun virhe on tullut ostajan tietoon eikä aiemmin havaittavissa olleista seikoista.
Hovioikeuden päätös
Vaasan hovioikeus päätti, että myyjä oli vastuussa kiinteistön laatuvirheestä ja velvoitti hänet maksamaan vahingonkorvausta ostajalle. Tämä päätös korostaa myyjän vastuuta varmistaa kaupan kohteen turvallisuus ja ympäristöriskien puuttuminen. Ostajalla on oikeus luottaa myyjän vakuutuksiin, ja virhevastuu siirtyy myyjälle, jos hän on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.
Hovioikeudenneuvos X oli eri kuitenkin eri mieltä ratkaisusta [eri mieltä oleva jäsen] ja katsoi, että ostaja oli reklamaation viivästymisen vuoksi menettänyt oikeutensa vedota laatuvirheeseen. Hänen mukaansa ostaja oli tehnyt virheilmoituksen liian myöhään, neljän ja puolen vuoden kuluttua kaupan teosta, eikä täyttänyt siten oikea-aikaisen reklamaation edellytyksiä. X katsoi, että ostajan kanne olisi tullut hylätä ja käräjäoikeuden päätös kumota. Tämä eriävä mielipide painottaa reklamaation ajoituksen merkitystä virhevastuussa, joissa virheen havaittavuus voi viivästyä
Johtopäätökset
Vaasan hovioikeuden päätös vahvistaa kiinteistökaupassa vallitsevan käytännön: Myyjällä on velvollisuus ilmoittaa tiedossaan olevista tai oletettavista ympäristöriskeistä, ja ostajalla on oikeus luottaa myyjän vakuutuksiin erityisesti silloin, kun riskit eivät ole ulkoisesti havaittavissa. Ennen kiinteistön ostoa ja myyntiä on tärkeää:
Myyjille: Selvittää kaikki mahdolliset ympäristöriskit, kuten maaperän tilaa koskevat seikat, erityisesti vanhoilla teollisuus- ja asuinkiinteistöillä.
Ostajille: Varmistaa, että kauppakirjaan sisältyy riittävät vakuutukset kiinteistön turvallisuudesta ja riskittömyydestä sekä tutustua mahdollisuuksien mukaan kiinteistön historiaan ja mahdollisiin aiempiin käyttötarkoituksiin.