Vahingonkorvausvastuu vuokralaisen laiminlyönnin seurauksena (KKO:2024:64)

Vahingonkorvausvastuu vuokralaisen toiminnasta syntyneissä vahingoissa on oikeudellisesti merkittävä aihe, erityisesti kun vahinko kohdistuu vuokrahuoneiston ulkopuolelle ja kolmansille osapuolille. Tässä artikkelissa analysoimme tapausta, jossa vuokralainen, A Oy, velvoitettiin korvaamaan vahinko asunto-osakeyhtiölle viemäriremontin aikana sattuneen vesivahingon seurauksena. Tapaus osoittaa, miten huolellisuusvelvollisuus ja tiedottaminen korostuvat vahingonkorvausvastuun synnyssä.

Vahingonkorvausvastuu – milloin vuokralainen on vastuussa?

Vahingonkorvauslain (412/1974) 2 luvun 1 § säätelee, että tahallisesti tai tuottamuksellisesti aiheutettu vahinko on korvattava. Tuottamus viittaa tilanteeseen, jossa vahingon aiheuttaja on laiminlyönyt huolellisuuden ja varotoimet, jotka olisivat estäneet vahingon syntymisen. Tapauksessa A Oy oli vuokrannut asunto-osakeyhtiön omistaman huoneiston työntekijöidensä asumiseen, ja viemäriremontin aikana viemärit olivat käyttökiellossa. A Oy:n vuokraamassa asunnossa oleskelleet työntekijät käyttivät viemäriä kiellosta huolimatta, mikä johti vesivahinkoon alemmissa huoneistoissa.

Korkein oikeus (KKO) katsoi, että A Oy olisi vuokralaisena tullut huolehtia siitä, että sen vuokraamassa asunnossa majoittuneet ulkomaalaiset ja suomen kieltä taitamattomat työntekijät ymmärtävät viemäreiden käyttökiellon merkityksen. Tämä laiminlyönti katsottiin tuottamukselliseksi, ja A Oy velvoitettiin korvaamaan vahingot.

Tuottamuksellisuus ja tiedottamisvelvollisuus

Tuottamuksellisuuden arvioinnissa KKO kiinnitti erityisesti huomiota siihen, että A Oy oli tietoinen viemäriremontin aiheuttamasta käyttökiellosta. Tästä huolimatta A Oy ei ryhtynyt toimenpiteisiin varmistaakseen, että sen työntekijät olivat tietoisia kiellosta ja sen merkityksestä.

Tiedottamisvelvollisuus vuokralaisen asemassa on tärkeää erityisesti, kun kyseessä on tilanne, jossa vuokralainen hallitsee kolmannen osapuolen omistamaa omaisuutta. Vuokralaisen tulee varmistua, että hänen käyttämänsä tila ei vaaranna muiden osapuolien omaisuutta tai tilojen käyttöä. Tällainen huolellisuusvelvollisuus vuokralaiselta syntyy erityisesti silloin, kun hän tietää tilan käytön rajoituksista, jotka voivat aiheuttaa vahinkoa, kuten tässä tapauksessa viemäriremontti ja käyttörajoitukset.

Syy-yhteys vahingonkorvausvastuun perusteena

Vahingonkorvausoikeudessa on ratkaisevaa vahingon aiheutumisen ja laiminlyönnin välinen syy-yhteys. KKO totesi, että A Oy:n laiminlyönti tiedottamisessa oli syy-yhteydessä vahinkoon, koska ilman asianmukaista ohjeistusta työntekijät käyttivät viemäriä käyttökiellon aikana. Näin ollen A Oy:n vastuu syntyi suoraan siitä, että sen huolimattomuus aiheutti vahingon asunto-osakeyhtiön rakennukselle.

Miten tämä vaikuttaa vuokralaisen vastuuseen tulevaisuudessa?

Tapaus on merkittävä ennakkotapaus vuokralaisen vastuusta kolmansille osapuolille syntyneistä vahingoista. KKO ratkaisu vahvistaa, että vuokralaisen on huolehdittava huolellisesti vuokraamansa tilan käytön rajoitusten noudattamisesta ja tiedotettava niistä asukkaille tai työntekijöille. Tämä vastuu korostuu erityisesti silloin, kun vuokralainen majoittaa tiloissa ulkomaalaisia tai kieltä osaamattomia henkilöitä, joiden voi olla vaikeampi ymmärtää paikallisia ohjeistuksia.

Oikeudelliset seuraukset ja vahingonkorvauksen määrä

Korkein oikeus velvoitti A Oy:n korvaamaan vahingon täysimääräisesti, mikä kuvastaa vahingonkorvausoikeudellista käytäntöä täyden korvauksen periaatteesta. Tämä tarkoittaa, että vahingon aiheuttaja joutuu korvaamaan kaikki ne kulut, jotka vahingon korjaaminen on aiheuttanut. Vahingon määrä oli tässä tapauksessa riidaton, ja se määräytyi konkreettisten korjauskustannusten perusteella.

Päätelmä – huolellisuusvelvollisuus vuokralaisen asemassa

KKO ratkaisu linjaa selkeästi, että vuokralaisen on toimittava huolellisesti ja varmistettava, että kaikki vuokratilassa oleskelevat henkilöt noudattavat voimassa olevia rajoituksia ja kiellon asettamia ehtoja. Tämä vastuu ulottuu vuokralaisen majoittamiin kolmansien osapuolten edustajiin, kuten työntekijöihin. Vuokralaisen huolimattomuus voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §perusteella, jos huolimattomuus on ollut syy-yhteydessä aiheutuneeseen vahinkoon.

Tämä tapaus osoittaa, kuinka tärkeää on, että vuokralaiset ymmärtävät huolellisuusvelvollisuutensa ja ottavat käyttöön kaikki tarvittavat toimenpiteet estääkseen vahinkojen syntymisen – sekä itsensä että muiden osapuolien suojelemiseksi.